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北京刑事律师于增华

未经许可擅自建造并销售房屋

未经许可擅自建造并销售房屋


案情介绍:

2007年3月15日,原和县沈巷轧花厂以9.5万元的价格将座落于和县生资公司沈巷化肥库地皮东至大路,北至农机厂南围墙和沈巷供销社生资门市部南围墙,西边以围墙为界,南边以围墙为界,面积30米×90米=2700平方米的土地(国有划拨用地)售给周某某(包括27间危房)。2010年11月,被告人张某某从周某某处以81万元的价格,购买了该地块上的27间危房(已支付10万元)。并将购买的部分危房拆除,建造了每间约220平方米房屋(三层)共15间。张某某在未取得土地使用权登记,且未办理相关规划、建设、销售许可证的情况下,将建造的部分房屋销售于雍某某、倪某某、王某某、刘某某,又以该房屋、土地抵欠周某某、张某某购房款、工程款,经营数额达247万余元。具体事实如下:

1、2013年2月15日,张某某在未取得土地使用权登记,且未办理城市房屋相关规划、建设、销售许可证的情况下,将座落于本市xx区沈巷镇原和县生资公司沈巷化肥库地块上危房翻建的楼房东起第3间,西起第7间的上下三层房屋的土地使用权、房屋所有权及整幢楼房中所占共有权,以总价款41.8万元转让给雍某某,雍某某已将该款全额支付张某某。

2、2013年3月3日,张某某在未取得土地使用权登记,且未办理相关规划、建设、销售许可证的情况下,将座落于xx区沈巷镇原和县生资公司沈巷化肥库地块上危房翻建的楼房东起第5间,西起第5间的上下三层房屋的土地使用权、房屋所有权及整幢楼房中所占共有权,以总价款42万元转让给倪某某,倪某某已支付张某某35万元,尚欠7万元。

3、2013年3月3日,张某某在未取得土地使用权登记,且未办理相关规划、建设、销售许可证的情况下,将座落于xx区沈巷镇原和县生资公司沈巷化肥库地块上危房翻建的楼房东起第8间,西起第2间的上下三层房屋的土地使用权、房屋所有权及整幢楼房中所占共有权,以总价款42万元转让给王某某,王某某已支付张某某40万元,尚欠2万元。

4、2013年3月2日,张某某在未取得土地使用权登记,且未办理相关规划、建设、销售许可证的情况下,将座落于xx区沈巷镇原和县生资公司沈巷化肥库地块上危房翻建的楼房东起第4间,西起第6间的上下三层房屋的土地使用权、房屋所有权及整幢楼房中所占共有权,以总价款42万元转让给刘某某,刘某某已支付张某某32万元,尚欠10万元。

5、张某某在未取得土地使用权登记,且未办理相关规划、建设、销售许可证的情况下,将座落于xx区沈巷镇原和县生资公司沈巷化肥库地块上危房翻建的楼房东起第1间,西起第9间上下三层房屋的土地使用权、房屋所有权及整幢楼房中所占共有权,按40万元抵欠周某某购房款,并以东起第2间,西起第8间按40万元抵欠张某某工程款,又以东起第9间的土地按15万元抵欠张某某工程款。

2013年10月14日,公安机关电话通知张某某到案,张某某到案后作了如实供述。

非法经营罪辩护律师认为:非法经营罪,是指未经许可经营专营、专卖物品或其他限制买卖的物品,买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件,以及从事其他非法经营活动,扰乱市场秩序,情节严重的行为。其在犯罪构成上主要是违反国家有关经营许可证制度的法律、行政法规的相关规定。国家有关经营许可证制度的设定,又往往与经营主体的资格、经营条件和经营范围有关。因此,经营许可证制度设置的宗旨和出发点是保障国家的经济安全,维护国家和公民的重要经济利益,维护市场的正常秩序。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。第六十条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定:将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。我国对在国有土地上建设房屋即商品房采用经营许可制、登记制,其目的是规范商品房市场交易的秩序,保障人们的财产安全,规范健康有序的商品房市场。

本案中,被告人张某某以牟利为目的,将面积为2700平方米的国有划拨用地,在无城市房屋开发经营资格,未能获得土地使用权、办理相关规划、建设许可的情况下,私自在该土地上建造了每间约220平方米房屋(三层)共15间。又在未能办理销售许可情况下,将建造的部分房屋销售于雍某某、倪某某、王某某、刘某某,以该房屋及土地抵欠周某某、张某某购房款、工程款。其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,属非法经营行为。结合本案,被告人张某某向多人出售房屋,且经营数额达247万余元,严重破坏现有的城市建设规划,严重扰乱商品房销售市场秩序,属情节严重,其行为已构成非法经营罪,公诉机关指控罪名成立。对其辩护人提出被告人张某某的行为不符合非法经营罪的意见因与事实及法律规定不符不予采纳。被告人张某某经公安机关电话通知后,能主动至公安机关,并在到案后能如实供述自己向他人出售房屋、土地,抵欠购房款、工程款的事实,其行为符合自首的条件,可依法予以从轻处罚。根据被告人张某某的犯罪性质、情节,可对被告人张某某适用缓刑。

 

法院判决:

被告人张某某犯非法经营罪,判处有期徒刑二年零六个月,宣告缓刑三年,并处罚金12万元。

(缓刑考验期限从判决确定之日起计算。罚金于判决生效后十日内缴纳)

 

附:本案适用刑法条文

第六十七条犯罪以后自动投案,如实供述自己的罪行的,是自首。对于自首的犯罪分子,可以从轻或者减轻处罚。其中,犯罪较轻的,可以免除处罚。

被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯,如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的,以自首论。

犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节,但是如实供述自己罪行的,可以从轻处罚;因其如实供述自己罪行,避免特别严重后果发生的,可以减轻处罚。

第七十二条对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子,同时符合下列条件的,可以宣告缓刑,对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人,应当宣告缓刑:

(一)犯罪情节较轻;

(二)有悔罪表现;

(三)没有再犯罪的危险;

(四)宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。

宣告缓刑,可以根据犯罪情况,同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动,进入特定区域、场所,接触特定的人。

被宣告缓刑的犯罪分子,如果被判处附加刑,附加刑仍须执行。

第二百二十五条违反国家规定,有下列非法经营行为之一,扰乱市场秩序,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金;情节特别严重的,处五年以上有期徒刑,并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产:

(一)未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的;

(二)买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的;

(三)未经国家有关主管部门批准,非法经营证券、期货或者保险业务的;

(四)其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。


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